Immo-Fonds in der Krise 26.11.2004
Ermittlungen der Frankfurter Staatsanwaltschaft gegen 50 Verdächtige aus der Immobilienfonds-Branche, Millionenverluste durch Bestechungsgelder und über 3 Mrd. Euro Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds. Das ist die Bilanz des Frankfurter Immobilienfonds-Skandals der letzten Wochen.
Dabei hatte die Welt der Immobilienfonds-Anleger noch vor einem Jahr rosarot ausgesehen. Hochglanz-Prospekte warben damit, dass Immo-Fonds seit 40 Jahren bisher kein einziges Jahr mit Verlust abgeschlossen haben und offene Immobilienfonds wurden mit Anlegergeldern geradezu überschüttet, kurz: Immobilienfonds-Anleger fühlten sich sicher und in guter Gesellschaft. Der Herdentrieb lässt grüßen.
Seit einigen Wochen hat das Bild der schönen heilen Welt jedoch hässliche Risse bekommen: Ähnlich wie schon wenige Jahre zuvor am Neuen Markt, konnten die Macher der Immobilienfonds den Erfolg offensichtlich nicht verkraften und sahen nur noch das große Geld. Wie sich jetzt herausstellte, ließen Fondsmanager und andere Hintermänner der Immobilienfondsbranche in den vergangenen Jahren zig Millionen von Anlegergeldern in die eigenen Taschen fließen. Hinzu kommen weitere Millionen an Schmiergeldern und für Korruption. Die Frankfurter Staatsanwaltschaft ermittelt in 50 Fällen. Vier Manager sitzen bereits hinter Gittern. Weiter dürften folgen.
Besonders betroffen: Die Deka, Fondsgesellschaft der Sparkassen. Allein dem Deka Immobilienfonds entzogen Anleger daraufhin gleich mehrere Milliarden Euro und verschärften die Krise so zusätzlich. Im Gegensatz zu Aktienfondsmanagern ist es für Manager von Immobilienfonds nämlich annähernd unmöglich, die Vermögenswerte des Fonds kurzfristig für die Auszahlung von Kundengeldern flüssig zu machen. Immobilien verkaufen sich eben nicht wie Aktien mal schnell über Nacht.
Und ein weiteres Problem kam damit an die Oberfläche: Während Aktienfonds immer zum aktuellen Wert notieren, da für die zugrundeliegenden Aktien ja täglich an der Börse ein Preis ermittelt wird, hakt es bei der Wertermittlung von Immobilien teils erheblich. Die Objekte werden einfach nach gut dünken in den Immo-Fonds bilanziert. Ob sie sich zu dem jeweiligen Preis auch tatsächlich veräußern lassen, erfährt man erst, wenn es wirklich zum Verkauf kommt.
Dass eben dies oftmals nicht der Fall ist, hat die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte Touche ermittelt. Allein für den nicht mal mehr 5 Mrd. Euro schweren Deka Immobilienfonds existiert demnach eine Differenz zwischen bilanziertem- und tatsächlich erzielbarem Verkehrswert in Höhe von 530 Millionen Euro. Zu deutsch: Der Fonds hat einen Abschreibungsbedarf von 10 % und notiert derzeit folglich 10 % über seinem eigentlichen Wert.
Aber nicht nur die Deka ist betroffen. Die ganze Immobilienfonds-Branche kommt zunehmend unter Druck, da die Anleger der ganzen Fondsklasse das Vertrauen entziehen. Und das offensichtlich mit gutem Grund: Transparancy International, die weltweit einzige regierungsunabhängige Organisation zur Bekämpfung von Korruption, bezeichnet die Branche als die korrupteste überhaupt.
Fazit:
Der Traum von sicheren Renditen von 4-5 % mit Immobilienfonds ist vorerst ausgeträumt. Zwar muss die Entwicklung nicht zwangsweise in einem Desaster wie am Neuen Markt enden. Das ist sogar eher unwahrscheinlich. Der hohe Abschreibungsbedarf vieler Immo-Fonds in Verbindung mit der sich ohnehin seit Jahren verschlechternden Lage am Immobilienmarkt lässt aber für die kommenden 5 bis 10 Jahre nur äußerst magere Renditen erwarten. Und auch Verluste können zukünftig bei Immobilienfonds nicht mehr ausgeschlossen werden. Anleger, die noch Immobilienfonds besitzen, sind daher gut beraten, diese je nach Anlageziel in Aktienfonds oder Tagesgeld umzutauschen.
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